עורכת דין אודרי שמש רביע בעלת מומחיות רבת שנים בתחום דיני השכירויות ומעניקה מזה שנים רבות ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי לשוכרים ומשכירים. לעו"ד אודרי שמש רביע  ניסיון רב בעריכת ובדיקת הסכמי שכירות הכוללים בתוכם את כל השינויים שנעשו בחוק השכירות והשאילה (תיקון חוק שכירות הוגנת) ומשרדנו גם לקח חלק בהכנת החוזה המומלץ של עיריית תל אביב.

הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה לנייד 050-8684663 ואנו נשמח לייעץ לכם באופן מקצועי תוך מתן שירות אדיב.

 

סוגי ערובות ובטחונות שהמשכיר רשאי לדרוש בהסכם שכירות – ייעוץ משפטי לשוכרי ומשכירי דירות

 

בספטמבר 2017 נכנס לתוקף התיקון לחוק השכירות והשאילה המכונה "חוק שכירות הוגנת". אחד מהשינויים הבולטים שנתקבלו בחוק החדש מתייחס להגבלת גובה הערבויות והכנסת מגבלות בחוק על מימוש הבטוחות שנתן השוכר למשכיר.

 

משכיר שיפר את הוראותיו של התיקון לחוק בכל הנוגע להגבלת סכום הערובות, חושף את עצמו לתביעה משפטית על ידי השוכר. לפיכך, חשוב מאוד להמנע מלקחת ערובה שהיא בסכום גבוה ממה שמתי החוק, שכן אחרת בית המשפט לא יאפשר את מימושה. לפיכך חשוב מאוד לוודא כי הסכם השכירות יכלול את השינויים שבחוק בתוך הסכם השכירות ובכלל זה את הגבלת סכום הערובות.

 

 

אז מהי ערובה? מהי בטוחה? ומה מטרתה?

 

ערובה נועדה להבטיח את המשכיר ולפצותו על נזקים שעשויים להגרם לו על ידי השוכר במהלך תקופת השכירות עקב הפרתו, כגון: אי תשלום דמי שכירות, אי תשלום תשלומים שוטפים בדירה, גרימת נזקים בדירה, אי פינוי הדירה במועד ועוד.

 

בטחונות בהסכמי שכירות

 

להלן יובא הסבר קצר אודות סוגי הערבויות והביטחונות והנפוצים והמקובלים ביותר בהסכמי שכירות:

 

פקדון מזומן:

 

מדובר בסכום כסף מזומן אשר מקבל המשכיר מהשוכר. הפיקדון מאפשר למשכיר לגבות מהפיקדון חובות של השוכר במקרים בהם השוכר הפר את החוזה. מרגע שהמשכיר מחזיק בפיקדון, הוא יכול לממשו בקלות יתרה.

חשוב לדעת כי ניתן לתת הוראה למשכיר להפקיד את סכומי הפקדון בתוכנית חסכון כזו או אחרת במטרה שסכום הפקדון יישא תשואות עד להשבתו בסיום החוזה.

 

שיק ביטחון -  מה זה צ'ק /שיק ביטחון?

 

צ'ק בטחון" הוא צ'ק הניתן בסכום מסוים או ללא סכום, המהווה שטר לכל דבר ועניין.

 

  צ'ק ביטחון הוא למעשה המחאה בנקאית, שבחלק העליון שלה מושך הצ'ק, כלומר רושם הצ'ק, כותב את צמד המילים 'לביטחון בלבד', או 'צ'ק ביטחון' או רק 'לביטחון', כדי להבטיח חוב כלשהו. 

.

ערבות בנקאית – מה זה ערבות בנקאית אוטונומית?

 

מדובר בסכום כסף המועבר מחשבון הבנק של השוכר לפקדון בנקאי המוחזק על ידי הבנק. על השוכר מוטלת החובה לשלם לבנק ריבית בגין כך שהבנק שומר את הכסף בפקדון, דבר המעמיס הוצאות נוספות על המשכיר. לכן התיקון לחוק הגביל את גובה הערבות הבנקאית האוטונומית ל – 3 חודשי שכירות בלבד.

 

כתב ערבות –  מה זה ערבות?

 

המדובר בהתחייבות של אדם מטעם השוכר לקיים את כל החיובים שנטל עליו השוכר בהסכם השכירות כלפי המשכיר. כלומר, אם השוכר יפר את חוזה השכירות (לא ישלם דמי שכירות/יגרום נזקים לדירה ועוד), יהיה המשכיר רשאי לדרוש מאת אותו ערב שיפרע את החוב של השוכר.

כתב ערבות - דוגמא   אנו הח"מ, ______________________ ו ______________________  ערבים בזאת באופן אישי לכל התחייבויותיו של _________________כאמור בחוזה השכירות מיום ______________   ערבותנו זו תחול גם על כל שינוי, תיקון, תוספת, נספח, הסכמה וויתור להתחייבויותיו של _________ שעליה יוסכם בין _________למר _________ (המשכיר) מבלי שתהא על מי מהם חובה להודיע לנו על כך מראש ו/או לקבל את הסכמתנו לכך.   כמו כן, אנו מוותרים בזאת כלפי מר ________ על כל דרישה מכח הדין לפנות אלינו בטרם פנייה אל _______________לצורך מימוש ערבותנו זו. כל פנייה אל_________ תיחשב מאליה גם כפניה אלינו לצורך כל הוראות הדין ואנו מתחייבים לשפות את מר ___________ בגין כל התחייבויותיו כאמור לעיל, לרבות פיצויים ונזקים, כאילו היינו אנחנו אחראיים ישירות כלפי מר __________. ולראיה באנו על החתום ביום_____________                                                                                                                                                                  _____________________                                                                  _______________________

 

שטר חוב – מה זה שטר חוב?

 

מדובר בשטר חתום על ידי הצדדים, המהווה הבטחה לפרעון חוב עם דרישה על סכום אשר הוסכם על הצדדים מראש (בדרך כלל בגובה 4-6 חודשי שכירות). במקרה של הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר, המשכיר יכול לגשת איתו ישירות להוצאה לפועל לצורך גביית החוב. היתרון הבולט של שטר חוב לעומת צ'ק ביטחון הוא היכולת להיפרע מכמה אנשים שחתומים עליו במקביל גם ערבים חתומים על שטר החוב.

שטר חוב - דוגמא   נערך ונחתם ביום ___________   על סך ___________   ביום ________   אני מתחייב לשלם כנגד שטר זה לפקודת:  __________   סך של ____________   בתוספת הפרשי הצמדה כחוק.     שטר חוב זה ניתן על מנת להבטיח את קיום מלוא ההתחייבויות כפי שהוסכם בהסכם השכירות בין _______  מיום ______________לבין __________(להלן: "הסכם השכירות").   ניתן להשתמש בשטר חוב זה רק במידה וישנה הפרה יסודית של הסכם השכירות ולא הגיעו הצדדים לפשרה ביניהם, לאחר התראה בכתב שתשלח בדואר ו/או במייל ו/או בכל דרך אחרת 7 ימים לפני מימוש שטר זה.     חתימת עושה השטר _____________________     שם עושה השטר ומענו   שם פרטי ומשפחה: ________________________________   כתובת פרטית: רחוב ______________ עיר _______________ ערבות אלוואל:   אנו המ"מ אחראים בערבות אישית יחד ולחוד לתשלום שטר זה:   שם: ______________   ת.ז:______________   כתובת:____________   חתימה:____________ שם: ______________   ת.ז:______________   כתובת:____________   חתימה:____________

 

צ'קים לטובת צדדים שלישיים:

 

מדוב בשיקים שהשוכר מפקיד בידי המשכיר בעת חתימת החוזה בקשר עם תשלומים החלים על המושכר, כגון חברת החשמל, העירייה, ועד הבית, תאגיד המים וחברת הגז.

הצ'קים מאפשרים למשכיר לפרוע חובות של השוכר לגורמים הללו, באופן שהמשכיר ישלם באופן ישיר את החובות, והתשלום לא יעבור דרך המשכיר.

 

 

איזה ערבות השוכר יעדיף לתת למשכיר? ואיזה ערבות המשכיר יעדיף לקבל מהשוכר?

 

באופן כללי מומלץ לנהל משא ומתן עם המשכיר בטרם חתימת החוזה בנוגע לסוג הערבות וגובהה.

כמובן שאם אתם השוכרים של הדירה, תעדיפו לתת ערבות של שטר חוב שדורשת פנייה מצד המשכיר להוצאה לפועל ולפיכך המימוש של שטר החוב ייארך זמן רב במידה ותגישו התנגדות לבצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל,  ואילו אם אתם המשכירים, אתם תעדיפו לקבל ערבות בנקאית אותה תוכלו לממש בקלות על ידי מתן הוראה לבנק של השוכר.

 

הגבלות סכום הערבויות בהתאם לתיקון חוק שכירות הוגנת:

 

סעיף 25 י' לחוק, מגביל את גובה הסכום המצטבר של הערובות שהמשכיר יכול לבקש מהשוכר. החוק קובע שאם המשכיר מבקש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר (למשל, ערבות בנקאית או מזומן), הגובה המצטבר של הערובות לא יעלה על הסכום הנמוך מבין הסכומים האלו:

סכום דמי השכירות עבור 1/3 (שליש) מתקופת השכירות.

סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים (סכום של פי 3 מדמי השכירות לחודש).

 

הלכה למעשה, אם נחתם חוזה שכירות לתקופה של 12 חודשים, ודמי השכירות שנקבעו הם 4,000 ש"ח לחודש, הסכום המירבי שהמשכיר יוכל לבקש מהשוכר כערובה הוא סכום השווה לפי 3 מדמי השכירות לחודש: קרי, 12,000 ₪

 

מטרה נוספת של הערובה היא לאפשר למשכיר לממש את אותן ערובות ובטחונות באותם מקרים של הפרת החוזה וזאת בקלות יחסית ולרוב מבלי צורך לנהל הליך משפטי ארוך ומייגע. כך לצורך העניין, המשכיר יכול לתת הוראה לבנק למממש את הערבות הבנקאית עקב הפרת החוזה על ידי השוכר ו/או ביכולתו של המשכיר לפנות ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימוש שטר החוב ועוד .להלן קישור למאמר שכתבנו בנוגע לתנאים בדבר מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה.

 

יובהר כי אין באמור להוות ייעוץ משפטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. לצורך ייעוץ פרטני יש לפנות לעורכת הדין אודרי שמש רביע בנייד: 050-8684663.